Wypowiedzenie umowy najmu

Umowy najmu są powszechnie zawierane, często na ogólnych warunkach dostępnych w Internecie. Warto mieć świadomość, że niedopasowanie wzoru umowy do indywidualnych potrzeb może mieć daleko idące konsekwencje.

Czym jest umowa najmu? Zgodnie z uregulowaniami kodeksowymi, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Chociaż na pierwszy rzut oka najem może nie wydawać się skomplikowaną instytucją to istotne są szczegóły.

Spis treści:

1. Forma umowy najmu
2. Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony
3. Wypowiedzenie mowy najmu na czas określony
4. Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego
5. Wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę w 2024 roku
6. Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron
7. Umowa najmu z Ukraińcem lub innym obcokrajowcem
8. Wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym
9. Jak wypowiedzieć umowę najmu na czas określony?
10. Jak odstąpić od umowy najmu z właścicielem?
11. Jak rozwiązać umowę najmu na czas określony?
12. Czy mogę wypowiedzieć umowę najmu z miesięcznym okresem wypowiedzenia?
13. Konsultacje prawne

W pierwszej kolejności warto zauważyć, że umowa najmu nieruchomości na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

W sytuacji, gdy strony umowy najmu na etapie zawierania umowy nie mają pewności co do czasu, w jakim będzie ona obowiązywać, często decydują się na zawarcie umowy na czas nieokreślony. Zgodnie z przepisami takie umowy strony mają prawo rozwiązać, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w przypadku ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Strony mogą zatem w umowie dowolnie ustalić okres wypowiedzenia – termin umowny. Jeśli jednak tego nie zrobią, umowa również będzie mogła zostać wypowiedziana z zastosowaniem terminów ustawowych. Zgodnie z art. 688 kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Przykład: Strony nie określiły w umowie terminu wypowiedzenia umowy najmu na czas nieokreślony. Wynajmujący składa wypowiedzenie umowy w dniu 2 marca 2024 roku. Umowa ulegnie rozwiązaniu z upływem 30 czerwca 2024 r.

Warto również pamiętać, że warunkiem skuteczności wypowiedzenia jest dojście zawartego w niej oświadczenia woli do drugiej strony w taki sposób, że mogła się ona z nim zapoznać. Jeśli decydujemy się na drogę pocztową, w przypadku ewentualnego sporu trzeba będzie wykazać doręczenie, dlatego pismo należy wysłać listem poleconym.

O ile w przypadku umów na czas nieokreślony, ustawodawca pozostawia stronom swobodę kształtowania zasad jej wypowiadania, to w przypadku umów zawieranych na czas określony sytuacja stron prezentuje się odmiennie. Podstawą leżącą u zasad uregulowania najmu na czas określony jest zapewnienie stronom pewności trwałości stosunku najmu w określonym czasie. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Oznacza to, że co do zasady umowa nie powinna zostać wypowiedziana przez stronę przed upływem terminu, na jaki została zawarta.

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego wskazuje sytuacje, w której właściciel lokalu może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania. Uprawnienie właściciela aktualizuje się w sytuacjach gdy lokator:

1. Pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu:
• w sposób sprzeczny z umową;
• niezgodnie z jego przeznaczeniem;
• zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód;
• niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców;
• wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.
2. Jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Dla wypowiedzenia umowy w takich przypadkach konieczne jest uprzedzenie lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenie dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
3. Wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
4. Używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

W powyższych sytuacjach, właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Najemca może wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym, jeżeli:

1. W chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy.
2. Wady uniemożliwiające używanie rzeczy powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie.
3. Wad rzeczy nie da się usunąć.

W sytuacji, w której między najemcą a wynajmującym nie ma sporu co do rozwiązania umowy niezależnie od zapisów umowy strony mogą zakończyć obowiązywanie umowy najmu w drodze porozumienia. W takim przypadku brak odpowiednich zapisów o wypowiedzeniu w umowie nie będzie stanowił problemu.

W obecnych czasach coraz więcej obcokrajowców jest zainteresowanych wynajęciem mieszkania w Polsce. Napływ do Polski obywateli Ukrainy w ostatnich miesiącach spowodował ożywienie na rynku mieszkaniowym. Właściciele mieszkań zastanawiają się, jak zabezpieczyć swoje interesy w umowach najmu z Ukraińcami. Chociaż przepisy prawa nie stawiają szczególnych wymagań wobec umów najmu zawieranych z Ukraińcami czy obywatelami innych państw, warto zadbać o kilka kwestii.

1. Wskazanie wiążącej wersji językowej

   W przypadku osób, które nie władają biegle językiem polskim wskazane jest tłumaczenie umowy. W takich sytuacjach mogą pojawić się rozbieżności między wersją polską umowy, a wersją językową najemcy. Żeby uniknąć wątpliwości, jaka wersja będzie dla stron wiążąca w przypadku ewentualnego sporu w umowie należy zawrzeć zapis, którą wersję językową strony uznają za wiążącą.

2. Wybór prawa właściwego i sądu

   W treści warto wskazać, że w razie sporu sądowego, będzie on rozpoznawany przez sądy polskie i na polskim prawie. Może to być pomocne, gdy najemca wyjedzie z Polski, zostawiając nieuregulowane sprawy wynikające z umowy najmu.

3. Weryfikacja tożsamości

   Przy zawieraniu umowy zdarza się, że wynajmujący przekazuje najemcy umowę do uzupełnienia jego danych osobowych, nie weryfikując zgodności danych z dokumentem tożsamości. Prawidłowe określenie strony umowy i pozyskanie jej właściwych danych jest niezbędne do skutecznego dochodzenia roszczeń przed sądem, dlatego należy zadbać o wpisanie w umowie np. numeru paszportu. Warto na to zwrócić uwagę przy sporządzaniu umowy najmu z Ukraińcem.

4. Kaucja

   Największą bolączką wielu wynajmujących jest zapewnienie płatności czynszu. Warto przy zawieraniu umowy pobrać od najemcy kaucję, która zabezpieczy płatność czynszu w sytuacji gdy lokator będzie się spóźniał z zapłatą.

5. Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji

   Innym sposobem na zwiększenie skuteczności egzekucji roszczeń od najemcy jest uzyskanie od niego oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji co do płatności czynszu i wydania lokalu. Takie oświadczenie jest sporządzane przed notariuszem i może pomóc w uniknięciu długiego postępowania sądowego.

   Inne wskazówki dotyczące zawierania umów można przeczytać również na moim blogu w artykule, dlaczego warto zawierać umowy na piśmie.

Wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia zostało przewidziane przez ustawodawcę w kilku przypadkach. Kwestię tą reguluje art. 664 § 2 kodeksu cywilnego. Na chwilę obecną są trzy przypadki, gdy najemca może wypowiedzieć najem w trybie natychmiastowym: Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, najemca jest uprawniony do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym. Podobnie w sytuacji, w której wady uniemożliwiające używanie rzeczy powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim. Uprawnienie do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym przysługuje najemcy również w sytuacji, w której wady nie da się usunąć.

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony możliwe jest tylko w przypadkach wskazanych w
umowie lub na podstawie przepisów prawa. Jako podstawę wypowiedzenia umowy na czas określony
można wskazać wady lokalu zagrażające zdrowiu lub wykraczanie przez najemcę w sposób rażący lub
uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi. W wypowiedzeniu należy wskazać strony umowy
(między kim została zawarta) oraz przyczynę wypowiedzenia.

Odstąpienie od umowy dokonuje się przez złożenia oświadczenia drugiej stronie, jednak trzeba
pamiętać, że odstąpienie to nie to samo co jej wypowiedzenie. Zgodnie z orzecznictwem sądu,
odstąpienie od umowy najmu na podstawie ogólnych przepisów jest możliwe jedynie przed realizacją
umowy, tj. przed wydaniem rzeczy najemcy.

Rozwiązanie umowy na czas określony może nastąpić za zgodnym porozumieniem stron lub na
postawie wypowiedzenia, o ile przepisy prawa lub umowa przewidują taką możliwość.

Miesięczny termin wypowiedzenia umowy najmu przewiduje art. 673 § 2 kodeksu cywilnego,
wskazując jako miesięczny, ustawowy termin wypowiedzenia najmu gdy czynsz jest płatny
miesięcznie (na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego).

Umowa najmu mieszkania jest obwarowana licznymi ograniczeniami wynikającymi z przepisów prawa powszechnie obowiązującego, dlatego warto jej treść przemyśleć i zawrzeć w niej zapisy, które pozwolą zrealizować nasze zamierzenia. W przypadku wątpliwości w zakresie treści umowy najmu lub jej wypowiedzenia zapraszam do kontaktu mailowego: kancelaria@skubiszynska.pl lub telefonicznego: +48 695 703 504. Więcej informacji na temat usług kancelarii w zakresie umów można znaleźć w sekcji umowy handlowe i konsumenckie. Specjalizuje się również w mediacjach, które są pozasądową formą rozwiązywania sporów.