Umowa przedwstępna jest często wykorzystywana w obrocie gospodarczym, zwłaszcza przy transakcjach dotyczących nieruchomości. Przed jej zawarciem warto dokładnie zapoznać się z jej treścią, ponieważ rodzi ona konkretne skutki prawne. Poniżej wyjaśniam, czym właściwie jest umowa przedwstępna, jakie daje uprawnienia i co powinna zawierać.

Umowie przedwstępnej poświęcony jest art. 389 i 390 kodeksu cywilnego. Jest ona w istocie zobowiązaniem stron do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, na określonych w umowie przedwstępnej warunkach. Potrzeba zawarcia umowy przedwstępnej powstaje zazwyczaj, gdy strony chcą zabezpieczyć zawarcie umowy w przyszłości, ponieważ w dacie jej zawierania występują przeszkody natury prawnej lub faktycznej, które uniemożliwiają zawarcie umowy ostatecznej. Wśród najczęściej występujących powodów odroczenia zawarcia umowy przyrzeczonej można wskazać:

– czas potrzebny na załatwienie formalności (kredyt hipoteczny, dokumentacja),

– chęć zarezerwowania przedmiotu transakcji,

– zabezpieczenie, że druga strona nie wycofa się z transakcji,

– zabezpieczenie finansowe stron poprzez zadatek lub zaliczkę.

Zapisy umowy przedwstępnej powinny określać wszystkie istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Pewne elementy konstruowania umów są uniwersalne, wśród warto wymienić:

– datę i miejsce zawarcia umowy,

– określenie stron umowy,

– określenie przedmiotu umowy (np. cena, forma płatności)

– oświadczenia stron.

Więcej na temat zawierania umów można przeczytać we wpisie.

Przepisy kodeksu cywilnego nie stawiają szczególnych wymogów wobec formy umowy przedwstępnej. Warto jednak wiedzieć, że konsekwencje umowy przedwstępnej w dużej mierze zależą od tej formy.

Podstawową konsekwencją zawarcia umowy przedwstępnej jest odpowiedzialność odszkodowawcza. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

Jednakże, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Co to w praktyce oznacza? Jeśli np. zawarliśmy przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego (wymaganej dla samej umowy sprzedaży nieruchomości), to możemy od strony, która uchyla się od zawarcia umowy żądać zawarcia umowy sprzedaży. Jeśli natomiast umowa przedwstępna została zawarta w innej formie niż akt notarialny, to takie uprawnienie nie będzie nam przysługiwać. Pozostanie nam dochodzenie odszkodowania.

Strony w umowie przedwstępnej mogą określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli jednak termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Co istotne, jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Jeśli masz wątpliwości czy Twoja umowa przedwstępna jest dobrze skonstruowana i właściwie zabezpiecza Twoje interesy, zapraszam do kontaktu. Mam doświadczenie w tworzeniu i opiniowaniu umów.

Świadczę pomoc prawną zarówno stacjonarnie w kancelarii w Zalasewie koło Poznania, jak i zdalnie.